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西安律师,预告登记



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    所有的不动产物权都要经过登记获得相应的法律效力,但是很多人误以为只要在不动产登记机构登记过,就取得物权,这是错误的。


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  《物权法》颁布以后,在国务院统一部署下,各地先后成立了统一的物权登记机构,比如不动产登记局,对房屋、土地等不动产进行登记。为了落实物权保护制度,我国《物权法》特别设置了预告登记制度,预告登记并不具备物权登记的效力。


    物权登记的前提是物的存在,比如房屋已经建成。而为了适应实际存在的权利人在进行物权登记之前的处分需要,比如对尚未建成、尚不存在的房屋办理按揭,进行登记,物权法称之为预告登记。围绕着预告登记,又衍生出出相关的预告抵押登记,比如在建工程抵押登记、按揭房抵押登记,又比如法院对上述房屋进行的预查封等等。


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    预告登记实际上是为维护交易安全而对现物权人的处分权利的限制,比如房屋按揭有关的预告登记、预告抵押登记。按照现行的法律规定,房屋在建设过程中其物权是属于开发商的,一者是房屋尚未建成,二者是尚未达到物权转移登记的条件,这个时候购房者是无法取得物权的。直到开发商建设完成并验收,而且办理了初始登记之时,房屋的物权仍然属于开发商,初始登记的权利人还是开发商。但是考虑到购房者已经签订了购房合同,缴纳了一部分房款,双方约定未来给购房者办理物权登记。为了保护购房者的利益,通过预告登记来限制开发商对交易房屋的处置,由此衍生的预告抵押登记亦是此意。

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    既然预告登记不具备物权属性,那么就具有时间性,《物权法》规定在具备登记条件后三个月变更为物权登记,进行转化,否则预告登记就失效。


    既然预告登记并不意味着房屋物权已经转归购房者,房屋产权仍然归开发商,只是在一定程度上限制开发商的处置权,那么就会出现因开发商债务导致该房屋被强制处置的可能性,出现开发商对该房屋的物权和购房者未来取得物权的期待权的冲突,《物权法》选择了通过预告登记来固定、公示该房屋的买卖合同的存在,提示开发商的债权人对开发商所享有的物权未来状况予以注意,降低其因不知买卖存在而导致的目的无法实现或损失,平衡债权人利益与购房者利益的冲突。因此,预告登记的权利人要注意及时依法变更登记,防止因预告登记失效而受损。


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